Эксперт рассказал, на что обратить внимание при покупке вторичной квартиры
Покупка вторичного жилья — дело не менее рискованное, чем вложения в новостройку. Как максимально обезопасить себя от потери жилья или денег при выборе вторичной квартиры, рассказал «РГ» руководитель направлений вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин.
Изучение цен
Внимательно изучите объявления о продаже квартир и цены на похожие квартиры в интересующем вас районе. Понятно, что переплачивать за жилье не стоит. Но и заниженная стоимость должна насторожить. У дисконта может быть существенная причина: обременения на объект, отсутствие ремонта или невозможность оформить прописку, что актуально для мансардных этажей многоквартирных домов, — отмечает Хахулин. Эти нюансы стоит обсудить с продавцом или риелтором. В целом лучше отдавать предпочтение среднерыночным вариантам.
Если жилье продается через агентство, посмотрите, как давно зарегистрирован аккаунт, есть ли отзывы и какие.
Просмотр квартиры
Выбрав несколько десятков вариантов, позвоните собственникам или агентам и расспросите, какие есть документы о правах на квартиру, нет ли обременений. Задавайте все волнующие вопросы: когда менялась проводка в квартире, был ли капитальный ремонт фасадов или, что важнее, коммуникаций дома, какая звукоизоляция, кто соседи, есть ли безбарьерный доступ в подъезд на случай, если появятся дети и коляски. Задача на этом этапе — сократить количество вариантов до 5-7 оптимальных.
Отправляясь на просмотр отобранных квартир, лучше заранее составить чек-лист, чтобы на месте ничего не забыть. В него должны попасть транспортная доступность жилья, наполнение придомовой территории, состояние подъезда и дверей соседей, вид из окна, техническое состояние квартиры и другие важные вам параметры. Используйте один и тот же список для всех квартир и пишите заметки — так будет проще сравнить варианты.
Проверка документов
Если квартира выбрана, понравилась и есть договоренность о цене, стоит проверить документы — как на квартиру, так и на продавца.
Запросите у него правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, приватизации, дарения и т.п.), свежую выписку из ЕГРН, подтверждающую владение квартирой, копию кредитного договора, если квартира куплена в ипотеку, технический паспорт из БТИ, чтобы исключить незаконные перепланировки, выписку из домовой книги, справку из Пенсионного фонда (она поможет понять, использовался ли при покупке квартиры маткапитал). Также потребуются согласие супруги или супруга продавца на продажу квартиры — оно необходимо, даже если пара в разводе, но приобретение недвижимости было в период брака. В МФЦ владелец может взять справку о снятии жильцов с регистрации в квартире. Если доля квартиры принадлежит несовершеннолетнему ребенку, нужно разрешение на сделку от органов опеки.
Проверьте и самого продавца. Попросите паспорт, чтобы убедиться — вы имеете дело с собственником квартиры. Действителен ли паспорт, можно выяснить на сайте МВД. Дееспособность и адекватное психическое состояние продавца позволят установить справки из наркологического и психоневрологического диспансера. На сайте судебных приставов проверьте, нет ли у владельца квартиры долгов, не является ли он банкротом и не находится ли в предбанкротном статусе, участвует ли в судебных разбирательствах (последнее можно узнать на портале регионального суда).
Передача денег
То, каким образом будут переданы деньги за квартиру, должно быть прописано в договоре купли-продажи. Главное правило безопасности — не занижать цену в договоре. Если позже сделка по каким-то причинам будет признана недействительной, покупатель сможет вернуть только сумму, указанную в документе. С другой стороны, если цена в договоре меньше 2 млн рублей, это также повлияет на размер налогов.
Существует пять основных способов передачи денег: из рук в руки, через банковскую ячейку, банковский аккредитив, счет эскроу и нотариальный депозит. Чем более надежный способ, тем он дороже. Передача наличных из рук в руки бесплатна, но наиболее рискованна. А за самый надежный вариант с нотариусом последний берет комиссию в 0,5% от суммы сделки. Но тут стоит оценивать риски и не забывать поговорку, что скупой платит дважды.
Приемка недвижимости
Квартира зарегистрирована в Росреестре, расчеты произведены — время принимать квартиру. Основные моменты уже проверены во время предварительных визитов. На нынешнем этапе нужно обязательно сверить показания счетчиков с данными в квитанциях. А лучше запросить справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
Передачу квартиры тоже проще проводить по заранее согласованному обеими сторонами акту приема-передачи. Если все пункты соблюдены, стороны подписывают документ, а покупатель получает ключи. Время выдохнуть и праздновать новоселье.
5 факторов, на которые стоит обратить внимание при покупке автомобиля с пробегом
Все статьи Новости Автокода Лайфхаки покупателям Тест-драйвы Автоновости Видео Авторынки Разное Купить за xxx рублей Обзоры б/у авто Лайфхаки продавцам Пресс-релизы Рейтинги Отзывы владельцев Противостояние моделей
3 сентября 2021, 12:12 0 13052
Продажа автомобилей – высоколиквидный бизнес, который привлекает не только честных владельцев, но и мошенников, желающих навариться на покупателях. Под видом «конфетки» нечестные продавцы могут сбывать «затоталенное» или угнанное авто, а то и вовсе собирать предоплаты за несуществующее транспортное средство.
Чтобы не попасться на удочку мошенников, нужно знать, на что обращать внимание при выборе машины. Сегодня мы расскажем о 5 таких факторах.
Фактор 1: стоимость ниже среднерыночной
Цена – первое, на что смотрит большинство покупателей. Каждый хочет сэкономить на покупке, тем более если речь идет о б/у варианте. Но нужно понимать, что ни один уважающий себя владелец не будет предлагать хороший автомобиль дешево. Исключение составляют срочные продажи, но о них собственники заявляют прямо, и долго такие объявления на сайтах не висят.
По «низу рынка» автомобиль проще сдать в трейд-ин в автосалон, чем сбывать самому. Если машину продает перекуп, за низкой ценой он может скрывать технические или юридические проблемы авто.
Пробить машину через специальный сервис.
Вот, например, продается «Корса» с мотором 1,4 л и АКПП за 255 тыс. рублей. На торг владелец не согласен. Пишет, что у машины было ограничение, которое скоро «уйдет», пробег равен 168 тыс. км.
Пробиваем машину через сервис avtocod.ru и видим сразу несколько проблем.
Пробег по отчету – 100 тыс. км. Вроде и радостно, что меньше, чем в объявлении, но данные неверные. Цифры на одометре скручивали три раза.
Ограничения у «Корсы» на момент проверки не обнаружились. Но нашлось исполнительное производство из-за неуплаты долгов. Основанием могли послужить долги по штрафам, не оплачиваемые с апреля 2020 года.
Также проверка показала ДТП с сильным повреждением передней части.
В расчетах ремонтных работ имеются калькуляции по замене левой боковины и заднего бампера.
Получается, машина почти со всех сторон битая, еще и с юридическими проблемами. Цена тут должна играть последнюю роль, а лучше вообще не играть: надо присмотреться к другим вариантам.
Если ищете авто на досках, также обращайте внимание на дату создания объявления. Если оно «висит» больше месяца, при этом цена низкая, с машиной что-то не так. Если авто все-таки приглянулось, поинтересуйтесь у продавца, почему предлагает машину так дешево.
Низкой ценой пользуются мошенники, чтобы привлечь внимание покупателей. Они выкладывают объявление автомобиля (как правило, премиального) в идеальном состоянии по «сладкой» стоимости. Во время звонка просят предоплату, а через время «исчезают». Поэтому никогда не отправляйте предоплату за автомобиль и перед подбором изучите цены на данную модель на досках объявлений.
Фактор 2: фотографии сделаны в другом городе
По фотографиям можно понять очень многое, поэтому рассматривайте их внимательно.
Первое, на что стоит обратить внимание, – это локация. Посмотрите, где продается автомобиль. Если это какой-то небольшой провинциальный город, то рядом с машиной не должно быть европейских домиков, моря или огромного стадиона. Подобные объекты сразу наводят мысль о том, что фото – фальшивка и мы имеем дело с мошенниками. Поэтому сопоставьте местность на фото и город продажи.
Также присмотритесь к номерам, а точнее к номерным рамкам. Продавцы скрывают их, чтобы спрятать, например, название дилерского центра, который работает в далеком регионе или вообще за рубежом. Если заметите, что с номерной рамкой что-то не так, поищите фото в Интернете. Иногда мошенники просто копируют снимки с иностранных сайтов.
Насторожить также должны фотографии, сделанные в другое время года. Возможно, продавец использует фото предыдущего владельца. Или авто сейчас выглядит иначе, и на осмотре вас ждет «сюрприз» в виде битых элементов, о которых собственник не сообщил. Стоит сразу попросить у продавца свежие фото или видео с машиной.
Фактор 3: формальные фразы в описании
Реальные владельцы знают историю и особенности эксплуатации автомобиля, и им есть что про него рассказать. Поэтому они обычно описывают машину подробно, ничего не скрывая.
Перекупщики и мошенники, наоборот, хотят скрыть дефекты автомобиля, поэтому не раскрывают правдивой информации. Они не заморачиваются с написанием длинного текста и используют в описании общие фразы. Пишут что-то подобное: «В хорошем состоянии, нареканий нет, обслуживалась вовремя, все вопросы по телефону».
Фактор 4: продавец спрашивает, какая машина интересует
Если во время звонка владелец спрашивает, по какой машине звоните, значит, в продаже у него их несколько, и вы попали в подпольный автосалон или к перекупщику.
Обязательно спросите, будет ли владелец авто присутствовать на осмотре и сможет ли показать ПТС, СТС и паспорт, чтобы удостоверится, что у него есть законное право продажи. Если нет, то, скорее всего, перед вами мошенники и ехать на осмотр нет смысла. Настоящему собственнику скрывать нечего, и предоставить документы для него не будет проблемой.
Помимо прочего, стоит узнать, были ли ДТП, окрасы, сколько было владельцев. Если сказанное расходится с описанием объявления, продавец что-то скрывает и доверять ему не стоит.
Если на все вопросы получаете уклончивые ответы или что-то типа «приезжайте – смотрите», продавец, скорее всего, информацией о машине не обладает, а это опять наводит на мысли о подпольном автосалоне.
Фактор 5: подозрительные записи в ПТС
Зачастую перекупщики, чтобы дороже продать автомобиль, указывают в объявлении меньшее количество владельцев или неверные данные по авто (например, вин-код, чтобы невозможно было проверить автомобиль по базам). Поэтому всегда просите отправить фото ПТС.
В нем нас интересует вин и поля с особыми отметками. Если найдете запись о том, что регистрация ТС прекращена, это тревожный звоночек, который может свидетельствовать о полной гибели авто и его дальнейшем восстановлении с целью продажи.
Насторожить должны и страховые компании среди списка владельцев. Они оформляют авто на себя для дальнейшей продажи, если из-за серьезного ДТП их клиента признается тотальная гибель машины. Чтобы узнать подробности из истории эксплуатации и обезопасить себя, опять же, лучше пробить автомобиль через специальные сервисы.
Автор: Игорь Васильев
*** Статья авторская. Мнение редакции может не совпадать с мнением автора.
На какие факторы вы обращаете внимание при выборе автомобиля? Напишите в комментариях.
На что обратить внимание при покупке «вторички»
Если вы решили купить квартиру на вторичном рынке, вам необходимо обратить внимание на несколько важных моментов.
Не стоит забывать, что у квартиры или дома на вторичном рынке есть история: у объекта был один или даже несколько собственников. Важно тщательно изучить информацию о предыдущих владельцах квартиры до заключения договора, поскольку если выяснится, что кто-то из прежних собственников может претендовать на жилье, сделку могут признать недействительной. Квартира может также быть под арестом, или участвовать в качестве имущества для раздела в суде или быть в залоге у банка. Наши специалисты помогут вам проверить историю квартиры, удостовериться, что все участвовавшие в приватизации жильцы согласны с продажей и все они выписались до оформления сделки купли-продажи.
Для продажи вторичной недвижимости некоторые продавцы делают легкий косметический ремонт, который позволяет скрыть недостатки капитального ремонта, например, плохую проводку, старые трубы, неровности или щели в стенах. Обязательно изучите квартиру на предмет наличия плесени в ванной и на кухне. В случае если в квартире есть перепланировки, выясните, узаконены ли они в соответствующих инстанциях.
Если вы хотите купить квартиру в новостройке, заранее вы не сможете узнать, какие же там будут соседи. Но в случае с покупкой квартиры на вторичном рынке, вы можете, по сути, выбрать себе соседей. Зайдите в соседнюю квартиру или найдите старшего по подъезду и выясните у них все, что вас интересует о доме и его жильцах.
Если вам попалась подозрительно дешевая квартира, перестрахуйтесь и перепроверьте ее историю, в этом вам могут помочь наши эксперты. Кроме того, если продажей квартиры занимается не собственник, а доверенное лицо, поинтересуйтесь, как он связан с собственником квартиры и проконсультируйтесь с нотариусом, который оформил ему доверенность. В случае если квартира собственнику досталась по решению суда, следует обратиться в суд, из которого получено постановление, затребовать оригиналы документов и убедиться в законности сделки.
Ну и, наконец, при заключении договора, не пытайтесь сэкономить, используя шаблонный договор купли-продажи. Лучше доплатить за грамотно составленный документ, ведь в случае возникновения споров суд будет руководствоваться вашим договором. И если в нем не прописаны все обязанности участников сделки, то доказать свою правоту будет сложно.
Позвоните в нашу компанию прямо сейчас, и мы поможем вам выбрать квартиру вашей мечты и сделаем все, что бы вы были спокойны за ее «чистоту»!
бесплатная консультация риелтора
Заявка на обратный звонок
Отправить отзыв о работе
Заявка на продажу объекта недвижимости
Получать новые объекты на почту
На что обратить внимание при покупке авто с пробегом?
Хотите купить бу авто с пробегом? Главный совет такой – только без обид! Трезво взвесьте собственные познания в данном деле и ответьте сами себе на один вопрос: готовы ли самостоятельно искать, осматривать, выискивать, задавать правильные вопросы? Если – нет, то не рискуйте ни в коем случае: обязательно позовите на помощь знакомых, которых считаете более компетентными. В противном случае у вас появляется шанс стать героем очередного телерепортажа на тему «Как разводят новичков авторынка?»
Единственное, что неопытный человек может и должен сделать сам при наличии желания купить бу авто с пробегом, так это определиться с суммой, которую он готов потратить. Диапазон может быть значительным: кому-то нужна абсолютно любая «телега», которая хоть как-то ездит и дает возможность ощутить себя настоящим автовладельцем, другому же нужен серьезный внедорожник для дальних поездок по бездорожью. Цены на авто бу (в том числе, даже одной и той же модели) могут иметь многократный разброс.
После необходимой «прелюдии», поговорим о конкретике. Начнем, конечно же, с самой дорогой детали любого автомобиля – кузова и его износа. Тут многое зависит от его «национальности»: к сожалению, российские и китайские бу авто с пробегом гниют быстрее, а потому для них возраст может быть важнее, чем реальный пробег машины. Само собой, что если автомобиль побывал в ДТП, то вероятность появления коррозии на «ремонтных местах» сильно возрастает, как бы ни старались ремонтники. Обычно значительный пробег выдает состояние передка машины: бомбардировка камешками всегда оставляет следы. Солидный возраст обычно проявляется в виде усталостных трещин на сварных соединениях. Особенно страшны трещины на силовых элементах кузовного каркаса – от таких машин надо сразу отказываться. Стоит знать, что трещины, в отличие от коррозии, являются исключительно следствие значительного пробега машины. Само собой, чем больше нагрузки, которые приходилось переносить машине, тем сильнее износ кузова. Косвенным признаком тяжкой жизни является наличие тягово-сцепного устройства (или его следов!), а также сильно затертые поверхности багажного отделения. Следует помнить, что почти все универсалы изначально покупались для того, что много на них возить.
Теперь – в салон. Его износ обычно пропорционален пробегу. Поэтому продавцы, как правило, прибегают к простейшей маскировке – это новые накладки на педалях, чехол на рулевое колесо и селектор коробки передач, а также чехлы на сиденья. Неопытный покупатель приходит от этого набора в восторг, а вот опытный сразу чувствует подвох. Он залезет под любой чехол, оценит затертость кнопок на приборной панели и подрулевых переключателях, проверит состояние ремней безопасности и так далее. Сиденья с кожаными обивками при относительно небольших пробегах смотрятся лучше тканевых, но у «старушек» кожа может начать трескаться. В прочем, у премиальных авто бу это происходит после пробега в сотни тысяч километров – не раньше.
Сиденья с кожаной обивкой при малых и средних пробегах выглядят лучше, чем тканевые, а вот если машина старая, то кожа может трескаться. А чехлы, которые рано или поздно придется надеть на сиденья, лучше держатся на тканевых обивках. Салон сохраняет пристойный вид у бюджетных моделей до 150-200 тыс. км, а у более дорогих автомобилей способен сохранять достойный вид и после 300 тыс. км.
Двигатель, коробка и «ходовка» – это задача не из легких: здесь очень желательна профессиональная диагностика. На ресурс мотора очень сильно влияет его предыдущая жизнь: одни владельцы наезжали по 10 – 15 тыс км в год, постоянно меняя расходники, а другие фактически уподоблялись таксистам с их огромными пробегами. В среднем можно считать, что проблемы с силовым агрегатом начинаются после 150 тыс км пробега у машин бюджетного сегмента и после 250 тыс км у премиальных автомобилей. Вариаторы могут начать показывать дурной нрав уже после 80 тыс км. Коробки с двумя сцеплениями ходят примерно столько же или немного больше, а классический гидромеханический автомат порой втрое больше.
Конечно, в принципе почти все можно заменить, хоть двигатель. Но тут уже нужно надевать очки и углубляться в расчеты. Нужна вам такая машина или лучше поискать подороже, но чтобы «сел и поехал». Мы считаем, что во главе угла при покупке авто бу с пробегом все-таки находится состояние кузова – его вы точно не поменяете, а вот защитит ли он вас и пассажиров при ДТП? О плохом думать не хочется, но нужно.
В общем – не торопитесь. И – повторяем – перед покупкой бу авто с пробегом обязательно возьмите с собой на «смотрины» умудренного опытом гуру, который будет активно демонстрировать свои познания в данном вопросе.
Что еще почитать:
